Co do zasady, umowy ustne są w Polsce uznawane za ważne, chyba, że została ustawowo lub umownie zastrzeżona inna forma pod groźbą nieważności (np. przenieść własność nieruchomości można tylko aktem notarialnym – nie wystarczy umowa ustna czy nawet zwykła forma pisemna). Warto jednak wiedzieć, że zawarcie umowy w takiej formie może mieć szereg problematycznych konsekwencji, choćby w przypadku chęci wypowiedzenia takiej umowy przed czasem.
W tym materiale chcielibyśmy poruszyć temat tego, jak wypowiedzenie umowy najmu na czas określony ma się do umowy zawartej ustnie. Nie każdy wie, że wchodzą tutaj w grę szczegółowe regulacje, które mogą mocno zmienić obraz sprawy. Zapraszamy!
Jak forma umowy wpływa na kwestię jej wypowiedzenia?
Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony to nie taka prosta sprawa, jak mogłoby się wydawać. Jest ono możliwe, jeśli w umowie wskazano taką możliwość. Druga opcja to rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. W przypadku, gdy w umowie nie poczyniono odpowiednich postanowień (co więcej, trudno byłoby w przypadku umowy ustnej istnienie takich postanowień udowodnić), a strony są ze sobą w konflikcie, pojawia się więc problem.
Jest jednak pewna “furtka” w postaci artykułu 660 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że umowę najmu nieruchomości (lub pomieszczenia) na okres dłuższy niż rok należy zawierać na piśmie. Jeśli tak się nie stanie, poczytuje się ją za umowę zawartą na czas nieokreślony. Tak więc ustna umowa najmu nieruchomości zawarta na okres dłuży niż rok to w praktyce umowa najmu na czas nieoznaczony – a w przypadku umów na czas nieoznaczony stosuje się ustawowe okresy wypowiedzenia, jeśli żadnych nie zawarto w umowie.
Ile będzie wynosił okres wypowiedzenia przy umowie ustnej na czas dłuższy niż rok?
Ustawowy okres wypowiedzenia umowy najmu będzie zależał od tego, w jakich okresach najemca uiszcza czynsz. Podstawą prawną jest tutaj artykuł 673 § 2 Kodeksu cywilnego. Im dłuższy odstęp czasu między płatnościami czynszu, tym dłuższy przewidziano okres wypowiedzenia umowy.
Przy płatności czynszu w odstępach czasu przekraczających miesiąc, wypowiedzenie jest możliwe najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. Najbardziej typową sytuacją jest jednak płatność comiesięczna – w takiej sytuacji wypowiedzieć umowę można na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Przy krótszych okresach płatności okres wypowiedzenia wynosi trzy dni, z wyjątkiem najmu dziennego, który to można wypowiedzieć już jeden dzień naprzód.